El boom hipotecario que el Gobierno mostraba como uno de los principales logros económicos empezó a perder fuerza y ya encendió alarmas dentro del sistema financiero. La cantidad de créditos hipotecarios desembolsados cayó de 5.020 operaciones en octubre del año pasado a apenas 1.885 en febrero, según datos del Banco Central. Detrás del freno aparece un problema estructural: los bancos se están quedando sin fondos para seguir prestando a 20 o 30 años en un contexto de tasas más altas y falta de financiamiento de largo plazo.
La caída fue abrupta. En agosto de 2024 apenas se habían otorgado 836 créditos hipotecarios. Con la desaceleración de la inflación y cierta estabilidad cambiaria, el sistema logró recuperarse hasta tocar un máximo en octubre con más de 5.000 desembolsos mensuales. Sin embargo, desde entonces la tendencia volvió a invertirse y el mercado hipotecario empezó a enfriarse rápidamente.
“El crédito hipotecario empezó a crecer con la baja de la inflación, que es una condición necesaria pero no suficiente”, explicó a este medio un importante especialista en crédito de un banco privado. Según detalló, además de la desaceleración de los precios también es necesario que bajen las tasas de interés, algo que no ocurrió en los préstamos UVA durante el gobierno de Javier Milei. “Las tasas subieron y eso imposibilita a muchas familias acceder al préstamo”, resumió.
El especialista agregó que el principal cuello de botella es el fondeo de los bancos. “Para crecer en préstamos UVA también tienen que crecer los depósitos UVA, y eso es difícil porque el plazo mínimo es de 90 días y los clientes no suelen elegir inversiones tan largas en pesos”, explicó.
Por eso empezó a ganar fuerza una propuesta que hasta hace pocos meses circulaba sólo en ámbitos técnicos: que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de la ANSES compre instrumentos hipotecarios o carteras de créditos a los bancos para que las entidades vuelvan a prestar. La lógica es que los bancos originan las hipotecas, luego venden esos activos y recuperan liquidez para seguir otorgando nuevos créditos.
“La idea es que los depósitos UVA puedan financiar varios préstamos en cadena”, señaló la fuente bancaria. Según explicó, una vez vendidos esos créditos al FGS, los bancos podrían volver a prestar utilizando nuevamente los depósitos que originalmente habían servido para financiar las hipotecas iniciales.
El debate se aceleró luego de un artículo publicado por Gabriel Martino, ex CEO del HSBC, quien defendió el uso de los activos del FGS para promover el crédito. Según reconocen fuentes del sistema financiero, la propuesta ya tiene receptividad dentro del Gobierno. “Tiene aval oficial”, resumió uno de los actores consultados por el mercado.
También sectores de la construcción impulsan el esquema. Gustavo Weiss, presidente de la Cámara Argentina de la Construcción, reclamó utilizar parte de esos recursos para financiar viviendas y sostener la actividad del sector.
El FGS administra actualmente alrededor de 70.000 millones de dólares en activos, equivalentes a cerca del 10 por ciento del PBI argentino. Durante la gestión Milei, el fuerte salto bursátil incrementó considerablemente el valor de la cartera accionaria. Las acciones en manos del fondo pasaron de valer unos 5600 millones de dólares a más de 11.000 millones.
Sin embargo, desde el Centro Cultural de la Cooperación (CCC) advirtieron sobre los riesgos del esquema impulsado por el sistema financiero. “El problema de esta solución es que los bancos originan el crédito y luego se lo sacan de encima, trasladando el riesgo al FGS”, señalaron. Según explicaron, ese mecanismo fue uno de los elementos que terminaron detonando la crisis subprime en Estados Unidos en 2008.
Como alternativa, el centro de estudios planteó la necesidad de construir una banca de desarrollo estatal, similar a la existente en países del BRICS y también en varias economías europeas y asiáticas. En esos modelos, los préstamos de largo plazo son gestionados principalmente por el Estado, que asume el riesgo crediticio pero también define estratégicamente hacia dónde orientar el financiamiento.
“El problema no es sólo quién presta, sino para qué se presta”, señalaron desde el CCC. Según esa mirada, una banca pública de desarrollo permitiría direccionar el crédito hacia sectores estratégicos, vivienda o infraestructura, en lugar de dejar exclusivamente en manos del mercado financiero la asignación de préstamos a largo plazo.
La paradoja para el Gobierno es evidente. La recuperación de las hipotecas había sido presentada como una muestra de normalización económica y regreso del crédito privado. Pero menos de un año después del rebote inicial, el sistema vuelve a mostrar límites estructurales y obliga otra vez a mirar hacia los fondos públicos para sostener un negocio que el mercado por sí solo todavía no logra financiar.
Los desembolsos hipotecarios se derrumbaron desde el pico de octubre y bancos, economistas y empresarios impulsan usar recursos del FGS para reactivar préstamos a 20 y 30 años.
